Your browser (Internet Explorer 7 or lower) is out of date. It has known security flaws and may not display all features of this and other websites. Learn how to update your browser.

X

Navigate / Profile / Search

Profile

Квартиры и дома в Швейцарии


Когда мы говорим о Швейцарии, то сразу невольно представляем себе открыточные альпийские пейзажи, живописные склоны, чудесные виды… Жить в Швейцарии хотелось бы почти каждому. Эта сказочная страна привлекает очень многих.

В чем же реальные преимущества, которыми обладает недвижимость в Швейцарии? Главное преимущество – сама страна, обладающая многими положительными качествами. Таковых находится сразу несколько:
  • Экономическое положение;
  • Стабильность;
  • Широкие возможности для инвестиций;
  • Отличная налоговая политика;
  • Широкий рынок труда;
  • Обширные возможности строительства;
  • Безопасность.
Вторая привлекательная сторона – природные плюсы, то есть:
  • Отличная окружающая среда;
  • Замечательная экология;
  • Величавое спокойствие природы;
  • Невероятные горные пейзажи;
  • Самые чистые озера в мире.
Еще совсем недавно дома в Швейцарии пользовались невероятным спросом. Был буквально ажиотаж по поводу альпийской недвижимости. Естественно, что цены на недвижимость в Швейцарии очень и очень кусались. Покупателями были в основном жители Европы. Однако сейчас стоимость жилого фонда снизилась повсюду, и в Швейцарии в том числе. На сегодняшний момент основными покупателями стали наши соотечественники.

Непотопляемая экономика Швейцарии

Как ни странно, швейцарский рынок недвижимости благополучно пережил кризис. Все дело в том, что знаменитые швейцарские банки сыграли роль своеобразного буфера. Залоговых аукционов в Швейцарии практически нет, так как ипотека весьма доступна - 1, 9% при сумме первоначального  взноса в 20%. Квартиры в Швейцарии стоят порой даже меньше, чем аналогичное жилье где-нибудь в Великобритании или во Франции. Политика ценообразования такова, что некоторое жилье оценивается даже ниже, чем в России!

Стоимость дома или квартиры зависит от расположения жилья. Если в обычном районе квадрат жилой площади «тянет» где-то на 5 тысяч швейцарских франков, то в соседнем историческом квартале это будет уже более 7 000. То же самое касается и жилья в альпийский районах – если домик в горной деревеньке будет стоить около 5-6 тысяч за квадратный метр, то в курортном местечке всего на пару километров дальше точно такое же жилье будет оцениваться почти в три раза дороже. Однако теперь такие дорогие шале уже почти никому не нужны – у европейского покупателя таких денег просто нет. Именно поэтому цены стремительно упали, что позволило нашим соотечественникам благополучно заселить альпийские склоны.

Именно конъюнктурные ориентиры позволяют швейцарской экономике стабильно расти в то время, когда во вся остальная Европа занята борьбой с кризисом. Дома и квартиры в Швейцарии постепенно становятся все более популярным товаром, а продажа в Швейцарии жилья (да и любой недвижимости) базируется на трех китах:
  • Прирост населения
Ежегодно демографическая кривая повышается на 0,7 %. Самое интересное, что почти две трети этого населения – приезжие.
  • Платежеспособность
У населения Швейцарии стабильно растут доходы. Собственно, именно поэтому население увеличивается за счет иностранцев.
  • Рост процентных ставок.
Этот фактор также играет немаловажную роль в том, что люди меняют место проживания именно на Швейцарию.

Поскольку спрос на жилье все-таки растет, то и цены на дома в Швейцарии, соответственно, поднимаются. Также дорожает и аренда. Прирост стоимости составляет где-то 2-3 %. Хотя такое положение распространяется не на всю территорию страны. Например, по берегам озер, особенно Женевского и Цюрихского, цены на жилье поднялись на целую треть!

Конечно, наиболее востребованной недвижимостью являются дома в Швейцарии. Как правило, лучше всего продаются отдельно стоящие дома из 3-4 комнат. По-видимому, такое количество комнат вообще можно назвать оптимальным, потому что среди квартир такие тоже пользуются большой популярностью. В новостройках теперь даже не планируют квартиры на одну или две комнаты. Хотя, в принципе, приезжие скупают практически любое жилье.

Инвесторы, привлеченные низкими процентными ставками, начали вкладываться в строительство жилья. Поэтому на сегодняшний момент Швейцария переживает настоящий строительный бум. Такого не случалось за последний десяток лет.

Жить в Швейцарии по закону

Вообще-то для иностранцев, покупающих недвижимость, в Швейцарии действует федеральный закон, который строго регламентирует права иностранных граждан, приобретающих земельные участки. Этот закон получил известность как Закон Фридриха (Lex Friedrich) или Закон Коллера (Lex Koller).

Под действие этого закона подпадают «граждане Европейского сообщества (EU) или Европейской ассоциации свободной торговли (EFTA), а также граждане других иностранных государств, чье постоянное место жительства находится за пределами Швейцарии и которые не имеют права на жительство в Швейцарии». Одним словом – швейцарцы беспокоятся за то, что их земли раскупят приезжие.

Продажа коммерческой недвижимости

Если рассматривать офисные и торговые помещения, то продажа в Швейцарии недвижимости подобного рода идет весьма бойко. Инвесторов, желающих приобрести коммерческую недвижимость в Швейцарии, очень много. Этому благоприятствуют такие факторы, как влияние конъюнктуры рынка и  рост арендных ставок, который происходит ежегодно. Кроме того, ипотечное кредитование весьма выгодно – рост ставок в этом секторе рынка не составляет больше полупроцента. Именно поэтому начиная с 2004 года спрос на коммерческую недвижимость стабильно растет, несмотря на то, что с 2001 по 2003 годы арендаторы не рисковали работать с нежилыми площадями.

В стране хватает офисных площадей – в общей сложности это более 50 000 000 км2. Это число складывается из помещений коммерческого типа в следующих городах:
  • Цюрих -  5,7 млн кв2;
  • Женева - 3,4 млн кв2;
  • Берн - 3,4 млн кв2;
  • Базель - 2,1 млн кв2;
  • Лозанна - 1,9 млн кв2;
  • Ааргау, Санкт-Галлен (северо-восточная Швейцария), Люцерн, Цуг (центральная Швейцария), Лугано (итальянская Швейцария) - 1,2 млн кв2.
При этом большая часть коммерческих площадей заполнена! Даже в крупнейших мегаполисах Европы, таких как Лондон или Франкфурт, пустует 12–13% офисной недвижимости, и это считается нормальным. В Швейцарии же без использования простаивают лишь 2–5% всего фонда!

Квоты на недвижимость в Швейцарии

Швейцарцы строго следят за тем, чтобы иностранцы не скупили всю недвижимость в Швейцарии. Поэтому федеральный закон «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земельных участков» четко регулирует все сделки. Однако для нерезидентов страны ежегодно предоставляют квоты на приобретение домов и квартир – не более 1500 на всю страну. Причем квоты эти распределяются по кантонам (провинциям) не поровну, а по степени заинтересованности кантона в привлечении туристов. Одним словом, иностранец может купить дома и квартиры в Швейцарии, но лишь там, где необходимо экономическое развитие региона, и лишь определенного размера – не более двухсот квадратов жилья или не больше гектара земли.

Помимо этого, в отношении иностранных граждан, покупающих швейцарскую недвижимость, дела тянутся чрезвычайно медленно – от нескольких месяцев до нескольких лет. Чем востребованнее кантон, в котором приобретается недвижимость, тем дольше идет процедура регистрации договора купли-продажи. Обычно для всех таких случаев покупатель советуется с юристами – это могут быть сотрудники юридического департамента земельного реестра, либо нотариус, регистрирующий сделку. Покупка же «заказной» недвижимости, то есть с указанием определенного места расположения или определенной категории, для иностранцев вообще невозможна. Перепродавать же дома в Швейцарии можно не раньше, чем спустя 5 лет. Однако на коммерческую недвижимость квоты не нужны.

Закон Вебера

Этот закон вошел в силу в начале 2013 года. Этим законом введено ограничение на строительство недвижимости, которая обычно попадает под квоты для иностранцев. Новое правило гласит, что нельзя строить дома там, где уже есть 20% жилых домов. Таким образом в наиболее популярных курортных местах строительство не подразумевается. Значит, Гриндельвальд, Гштаад и Вербье, где доля загородных резиденций - более 60% жилищного фонда, не будут строиться.

Такое заявление существенно повысило цены на шале и квартиры в Швейцарии.

Прогнозы риэлторов

От чего же зависит стоимость жилья в Швейцарии? Есть несколько определяющих факторов, однако наиболее важным может считаться регион, в котором расположена недвижимость. Если в регионе Берн начальная стоимость строящегося жилья составляет 2500 евро (3700 швейцарских франков) за квадратный метр, то на Юге Швейцарии, в Лугано, аналогичный дом будет стоить уже 3500-4000 евро (5000-6000 швейцарских франков), а в районах горнолыжных курортов – уже в два, а то и в три раза дороже.

Именно такое положение позволяет делать достаточно уверенные прогнозы о ценах на недвижимость в Швейцарии. В большинстве случаев специалисты говорят о том, что спрос на жилье останется прежним либо станет выше. Того же самого мнения они придерживаются и относительно цен в этом сегменте рынка.

Покупать или не покупать?

Да, конечно, для того, чтобы жить в Швейцарии, совершенно необязательно быть собственником жилья. Можно взять дом или квартиру в аренду. Это, конечно, намного дороже, однако и с собственной жилплощадью приходится повозиться. Дело в том, что на иностранцев в Швейцарии вновь распространяются ограничения: сдавать свое жилье нерезидент Швейцарии может лишь 11 месяцев в году, при этом хозяин жилья должен использовать это жилье как минимум три недели в году.

Если дом имеет хозяина, но пустует, необходима охрана. Кто будет присматривать за домом или квартирой – решать собственнику жилья. По всем правилам необходимо заключить договор на сдачу квартиры в аренду.

Пора инвестиций

По единодушному согласию экспертов в области недвижимости, сейчас – наиболее подходящее время для долгосрочных инвестиций в недвижимость. Сейчас процентные ставки по ипотеке низки, как никогда, если изменения и ожидаются, то только в сторону повышения. К середине этого года ставка на пятилетнюю ипотеку выросла на 0,3% (от 1,6% до 1,9% годовых), на 10-ти летнюю ипотеку – на 0,4% (от 2,2 до 2,6%).